Immobilien-Lexikon

Fachbegriffe rund um Immobilien

Inhaltsverzeichnis

 

A

 

Auflassung

Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel beim Grundstückskauf. Die Auflassung mußzusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen und von beiden Vertragsseiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärt werden. Die Vertragsparteien können sich auch vertreten lassen. Anschließend wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen. Beim Immobilienkaufvertrag wird die Auflassung in der Regel bereits in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Existiert das Kaufgrundstück noch nicht als handelbares Gut, weil es erst Vermessen werden muß, kann die Auflassung erst dann erklärt werden, wenn das Grundstück als Rechtsobjekt entstanden ist.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch desGrundstückserwerbers auf Übertragung des Eigentums am Grundstück. Sie istüblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung desKaufvertrags vollziehen läßt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung IIdes Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wiedergelöscht. Werden später Belastungen, Lasten oder Beschränkungen im Rang nachder Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Verkäufer betreffen, z.B. einZwangsversteigerungs- oder ein Insolvenzvermerk, entfalten sie keineWirksamkeit mehr und müssen wieder gelöscht werden.

Aufteilungsplan

Um Wohnungseigentum rechtswirksam durch Anlegung derWohnungsgrundbücher zu begründen, ist es gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEGerforderlich, der Eintragungsbewilligung neben derAbgeschlossenheitsbescheinung eine von der Baubehörde mit Siegel und Stempelversehene Bauzeichnung beizufügen, die allgemein als Aufteilungsplan bezeichnetund zum Bestandteil der Grundakte wird.

Die Anfertigung des Aufteilungsplanes kann gemäß § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG auchdurch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesenerfolgen, wenn dies die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmthaben. In diesem Fall bedarf der als Anlage beizu­fügende Aufteilungsplan nichtder Form des § 29 der Grund­buchordnung.

Der Aufteilungsplan soll Aufschluss über die Aufteilung des Gebäudes sowie überLage und Größe der im Sonder­eigentum und der im Gemeinschaftseigentumstehenden Gebäudeteile geben. Bei bestehenden Gebäuden muss der Aufteilungsplangrundsätz­lich den aktuellen Bauzustand zutreffend wiedergeben. Alle zudemselben Sondereigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichenNummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Zur klaren Abgrenzung vonSonder- und Gemeinschafts­eigentum ist erforderlich, dass der Aufteilungsplannicht nur die Grundrisse, sondern auch Schnitte und Ansichten des Gebäudesenthält.

B

 

Barrierefreiheit

Barrierefreiheit ist besonders bei Wohnungen für Behinderteoder ältere Mitbürger wichtig. Barrierefreiheit bedeutet:

Keine Stufen und Türschwellen in der Wohnung

  • Keine Stufen und Türschwellen in der Wohnung
  • bodengleiche Dusche ohne Duschwanne
  • ausreichende Bewegungsflächen, z. B. zwischen Bett und Wänden undvor der Küchenzeile
  • ausreichende Türbreiten (Innentüren mindestens 80Zentimeter)

Baubeschreibung

Als Teil der Bauvorlage

Die Baubeschreibung ist Teil der Bauvorlagen, die bei der Bauaufsichtsbehördeeinzureichen sind. Inhalt und Umfang bestimmen sich nach denBauvorlagenverordnungen der Bundesländer. Zum Inhalt der Baubeschreibung zählenalle Einzelheiten des Bauvorhabens, die sich nicht aus den Bauzeichnungen unddem Lageplan ergeben. In der Regel gehören dazu die Beschreibung derBaukonstruktion, der Wärme- und Wasserversorgungsanlagen, der umbaute Raum, dieWohnfläche (Nutzfläche), die Grund- und Geschoßflächenzahl usw.

Als Teil des Bauträgervertrages

Die Baubeschreibung des Bauträgers dient dazu, die werkvertraglichenLeistungspflichten des Bauträgers so detailliert darzustellen, daß sie einevernünftige und sichere Entscheidungsgrundlage für Kaufinteressenten seinkönnen. Dazu gehört die Beschreibung der Beton und Maurerarbeiten mit Angabenzu den Wandstärken, dem Baumaterial, der Art der Decken, die Beschreibung derAusführungen von Zimmer-, Spengler- und Dachdeckerarbeiten, der sanitären und derElektroinstallationen, der Heizung, der Glas-, Gips- und Fliesenarbeiten, dieSchreiner- und Malerarbeiten, die Beschreibung der Bodenbeläge usw.

In den Bauträgerverträgen werden meist auch Abweichungsvorbehalte aufgenommen,die allerdings zu keinen wertmäßigen Beeinträchtigungen führen dürfen. In derRegel wird den Erwerbern eine Auswahl von qualitätssteigernden Sonderwünschengegen Aufpreis angeboten.

Baudenkmal

Gebäude bzw. einzelne Bauteile können je nachlandesrechtlichen Vorschriften durch einen Verwaltungsakt, eineRechtsverordnung oder schlicht durch Eintrag in ein Denkmalbuch oder eineDenkmalliste die Eigenschaft eines Baudenkmals erhalten. Unterstellt werden mußdabei ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung des Baudenkmals. EineReihe von Maßnahmen wie Beseitigung, Änderungen am geschütztenGebäude/Gebäudeteil, Nutzungsänderungen bis hin zu Modernisierungen bedürfender Erlaubnis der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Der Eigentümer ist imRahmen der Zumutbarkeit zur Erhaltung, Instandsetzung und sachgemäßenBehandlung verpflichtet.

Erwerber eines Baudenkmals können bei erforderlichen Sanierungsarbeiten in denGenuß von besonderen Förderungen und Steuervorteilen kommen.

Ein Baudenkmal kann ein einzelnes Gebäude sein, aber auch eine Gruppe vonGebäuden, ein zusammenhängender historischer Dorfkern oder ein Straßenzug.Unter Denkmalschutz gestellt werden können auch bestimmte Teile von Gebäuden,wie etwa nur die Außenhülle oder die vordere Fassade.

Belastung

des Eigentümers einer selbstgenutzten Wohnung

Unter Belastung wir die Summe aller regelmäßig wiederkehrenden Ausgabenverstanden, die ein Eigentümer eines selbstgenutzten Hauses oder einerEigentumswohnung zu tragen hat. Dazu zählen die monatlich, vierteljährlich,halbjährlich oder jährlich zur fristgerechten Bedienung des Darlehensanfallenden Zins- und Tilgungsbeträge. Hinzuzurechnen sind außerdem wiederholtanfallende Bewirtschaftungskosten (z.B. für die Verwaltung) sowieBetriebskosten (Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Heizung, Wartung, Strometc.). Die Belastung wird mit Hilfe einer Lastenberechnung ermittelt.

des Eigentums an einem Grundstück

Im übertragenen Sinne wird von Belastung auch im Zusammenhang mit auf einemGrundstück ruhenden Grundpfandrechten und den in Abteilung II des Grundbuchseingetragenen Lasten gesprochen. Hinzu kommen die im Baulastenverzeichniseingetragenen Baulasten.

Bereitstellungszinsen

Kreditinstitute verlangen diese Finanzierungsnebenkosten,wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. DieZeitspannen, wann die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren stark:Einige Kreditgeber verlangen sie bereits nach einem Monat, andere gedulden sichbis zu neun Monate.

Da Bereitstellungszinsen nicht in die Effektivzinsberechnung eingehen, könnensie besonders für Bauherren, die ihr Darlehen nach Baufortschritt abrufen,teuer werden. Deshalb sollte der Finanzierer über Fälligkeit (möglichst spätnach Darlehenszusage) und Höhe dieser zusätzlichen Kosten, die ebenfalls mit 1bis 4% vom Darlehen erheblich schwanken können, verhandeln.

Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte sind Wertkonstrukte, die unterBerücksichtigung der Entwicklungszustände (Bauland, Bauerwartungsland usw.) ausGrundstückskaufpreisen abgeleitet werden. Sie werden vom Gutachterausschuss fürein Gemeindegebiet ermittelt und veröffentlicht. Einem Bodenrichtwert liegtmeist eine bestimmte bauliche Nutzungskennzahl (GFZ) zugrunde. Beigleichwertiger Lage können aus Bodenrichtwerten Verkehrswerte von unbebautenGrundstücken oder Bodenwertanteile von bebauten Grundstücken auch dannabgeleitet werden, wenn die zugelassene bauliche Nutzungsintensität kleineroder größer ist als diejenige, die dem Wert des ideellen Bezugsgrundstückszugrunde liegt.

Der Bodenrichtwert ist eine bedeutsame Größe im Rahmen derErmittlung von Verkehrswerten für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Er dient auch als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Erbschaft- bzw.Schenkungsteuer, wenn ein Grundstück übertragen wird.

C

 

Carport

Allseitig offener oder nur zum Teil geschlossener, aberüberdachter Kraftfahrzeugunterstellplatz. Für Fundamente und Konstruktion sindstatische Nachweise erforderlich. Es gibt auch Fertigteilcarports oder alsBausatz zum Selbstbau lieferbare Carports.

Chalet

Der Begriff Chalet bezeichnet ursprünglich einen besonderenalpenländischen Haustyp aus Holz. Meist haben diese Häuser ein flachesSatteldach und einen weiten Dachüberstand. Klassische Schweizer Chalets könnendurchaus eine beachtliche Größe und mehrere Stockwerke haben und sich durchaufwendig verzierte Holzfassaden und Holzbalkone auszeichnen. Es gibt Gegenden,in denen dieser Haustyp dominiert. Im 19. Jahrhundert breitete sich derChaletstil oder Schweizerhausstil im Zuge des Historismus bis nach Deutschlandaus.

Da viele Ferien- und Wochenendhäuser in der Schweiz und Österreich in diesemStil errichtet wurden, bürgerte sich die Bezeichnung Chalet auch allgemein fürFerienhäuser ein.

Auch im Bereich der Mobilheime gibt es eine Variante, die als Chalet bezeichnetwird. Während Mobilheime meist sehr stark standardisiert sind, werden mobileChalets sehr stark nach Kundenwunsch individualisiert.

D

 

DHH

Abkürzung für: Doppelhaushälfte

In der Regel wird von einem Doppelhausgesprochen, wenn zwei Häuser („Doppelhaushälften“) an derGrundstücksgrenze aneinander gebaut sind; jedoch sind auch ein oder mehrereDoppelhäuser auf einem ungetrennten Grundstück möglich (z. B. in der Rechtsformdes Wohnungs- und Teileigentums).

Dienstbarkeit (Grundbuch)

Bei Dienstbarkeiten handelt es sich um Nutzungsrechte, diezu Gunsten eines Dritten in Abteilung II des Grundbuchs des belastetenGrundstücks als dingliche Rechte eingetragen sind. Sie entstehen mit derEintragung im Grundbuch.

Unterschieden werden drei Arten, nämlich die Grunddienstbarkeit, diebeschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.

Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränktepersönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweilsBerechtigten. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeitist das Wohnungsrecht.

Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder wenigergroßen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend aufden Marktwert des Grundstücks aus.

E

 

Eigenbedarf

Eigenbedarf ist der wohl bekannteste Kündigungsgrund. DerVermieter muss heutzutage ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, umseinen Mieter vor die Tür zu setzen. Bei Eigenbedarf ist ein solches Interessegegeben. Genauer: Der Vermieter muss die Wohnung für sich, seineFamilienangehörigen oder Mitglieder seines Haushalts (auch nichtehelicheLebenspartner oder Hausangestellte) benötigen.

Energieausweis

Unter einem Energieausweis versteht man ein auf ein Gebäudebezogenes Dokument, aus dem sich Rückschlüsse auf den Energieverbrauch bzw. dieEnergieeffizienz dieses Gebäudes ziehen lassen. Vom Gesetz her korrekt ist derBegriff „Energieausweis“. Dieser schafft für Immobilienkäufer undMieter eine Vergleichsbasis und bietet Anreize zur energetischen Sanierung vonGebäuden.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht verleiht dem Berechtigten das Recht, aufoder unter fremdem Grundstück ein „Bauwerk“ zu haben. Dieses istwesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Eine Zerstörung des Gebäudes hat aufdas Erbbaurecht keinen Einfluss. Das Bauwerk ist Eigentum desErbbauberechtigten. Im Normalfall wird es an einem unbebauten Grundstückbegründet.

Der Berechtigte wird im Erbbauvertrag zur Errichtung eines in seinerNutzungsart bestimmten Gebäudes verpflichtet.

Das Erbbaurecht kann auch an einem bebauten Grundstück begründet werden. Aufdiese Weise erfolgt eine eigentumsrechtliche Trennung zwischen dem Grund undBoden und dem Gebäude. Außerdem ist die Begründung von Eigentümererbbaurechtenmöglich. In einem solchen Fall sind Erbbaurechtsgeber und Berechtigteridentisch. Von dieser Möglichkeit wird häufig Gebrauch gemacht, um im Zuge derDurchführung eines Bauvorhabens eine einheitliche Verkaufsgrundlage für die zuerrichtenden Hauseinheiten vorzubereiten.

Das Erbbaurecht selbst kann im Grundbuch des Erbbaurechtgebers nur an 1.Rangstelle eingetragen werden.

Etage

Etage bezeichnet ein Stockwerk in einem Gebäude, das sich ineinem Obergeschoss befindet. Handelt es sich nur um eine abgeschlosseneWohnung, spricht man von einer Etagenwohnung. Der erste Stock liegt über demErdgeschoß oder der Souterrainwohnung und entspricht der ersten Etage. DerBegriff stammt aus dem Französischen, Étage, was dort so viel wie Rangbedeutet. In diesem Zusammenhang ist auch der Begriff der Chefetage zuverstehen, die in der Regel, die oberste Etage eines Büro- bzw.Verwaltungsgebäudes mit Aus- und Rundumblick darstellt.

Etagenheizung

Eine Etagenheizung erwärmt die Räume einer einzelnen Wohnungbzw. einer Etage. Meist ist sie mit Gas betrieben. Das Heizgerät ist üblicherweiseauf der gleichen Etage platziert wie die beheizte Wohnung. Die Abgase gelangendurch einen Abluftkanal in der Gebäudewand nach draußen.

Warmwasser wird ebenfalls über die Etagenheizung erwärmt. Die beiZentralheizungen gültigen Regeln über die verbrauchsabhängige Heizkostenberechnung (Umlage auf alle Mieter, z.B. Aufteilung 70% Verbrauch,30% nach Quadratmetern der Wohnung) gelten hier nicht, da jeder Mieter nurseinen eigenen Verbrauch bezahlt. Der Mieter kann nach eigenem Bedarf dieHeizung an- oder abstellen.

Reinigung und Wartung der Heizung muß der Mieter  normalerweise über dieBetriebskosten bezahlen.

F

 

Fachwerkhaus

Ein Fachwerkhaus besteht aus einer Holzbalkenkonstruktionfür die tragenden Wände, wobei die Holzbalken vertikal, horizontal und zurVersteifung diagonal miteinander verbunden werden. Die Räume dazwischen sindmit Lehm, Schwemmsteinen oder Ziegelsteinen ausgefüllt. Fachwerkhäuser spieltenin früherer Zeit sowohl bei Bauernhöfen in Dörfern als in den Städten alsBürgerhäuser eine große Rolle. Alte Fachwerkhäuser stehen heute in der Regelunter Denkmalschutz. Eine moderne Art des Fachwerkhauses ist heute das Haus inStänderbauweise, die ebenfalls auf einer Balkenkonstruktion beruht. Es werdenaber auch von Fertighausfirmen neue Fachwerkhäuser nach dem alten Stilangeboten.

Fassade

Außenfront einer Immobilie an der Straßenseite. Der Fassadekommt insofern eine besondere Bedeutung zu, als sie dem Betrachter den erstenEindruck vom Gebäude vermittelt und von den Mietern oder Eigentümern häufig zurUnternehmensdarstellung genutzt wird. Zudem hat die Fassade eineklimatechnische Funktion. Manche Häuser verfügen über eine zweite Fassade(„Schauseite“) an der Gartenseite.

Feng Shui

Feng Shui kommt aus dem Chinesischen und heißt wörtlichübersetzt: „Wind – Wasser“. Es handelt sich um eineLebenseinstellung, die darauf abzielt, im Interesse von Wohlbefinden,Leistungsfähigkeit, beruflichem Erfolg, Glück und geistiger Frische ein harmonischesVerhältnis zur konkreten Umwelt herzustellen. Dies erstreckt sich vor allemauch auf den Bereich des Wohnens und beginnt mit der Auswahl desBaugrundstücks, der Wohnraumgestaltung und geht bis zur Einrichtung der Räume.

Fenster

Fenster sind Wandöffnungen, die der Belichtung und derBelüftung eines Raumes dienen. Das aus dem Althochdeutschen stammende WortFenster kommt ursprünglich von dem lateinischen fenestra. Aus dem römischenReich sind auch die ersten, uns heute geläufigen Fenster, bestehend aus Fensterrahmenmit Festverglasung oder einem beweglichen Fensterglasflügel bekannt.Heute muss das Fenster neben Belichtung und Belüftung weitere Funktionenübernehmen. Zugluft, Wasser oder Feuchtigkeit sollten an keiner Stelleeindringen können. Ebenso müssen Fenster den gesetzlichen Anforderungen anWärmedämmung, Brand- und Schallschutz entsprechen.

Finanzierungskosten (Kapitalkosten)

Zu den Finanzierungskosten gehören Zinsen,Bearbeitungsgebühren, Disagio, Vermittlungsprovisionen des finanzierenden Kreditinstituts,Zuteilungsgebühren, Grundschuldbestellungskosten beim Notar und Grundbuchamt,Bereitstellungszinsen. Kostenwirksam sind auch vorschüssige Zins- undTilgungsverrechnungen. Bei Bauspardarlehen ist nur der Teil der Abschlussgebührfür den Bausparvertrag einzubeziehen, der auf die Darlehenssumme entfällt.

Nicht alle Finanzierungskosten fließen in die Berechnung des effektivenJahreszinses ein. Ausgenommen sind in der Regel Kosten, deren Zahlung nichtgegenüber dem finanzierenden Institut, sondern gegenüber Dritten erfolgt, z. B.Kosten des Notars, des Grundbuchamts, und institutsunabhängiger Finanzierungsberater. Ist das Darlehen zwingend mit dem Abschluss einerRisikolebensversicherung verbunden, ist die Versicherungsprämie aber wiederBestandteil des effektiven Jahreszinses.

Flurkarten/ Katasterkarten

Flurkarten/ Katasterkarten enthalten die zeichnerischenDarstellungen der Flure und Flurstücke mit Grenzverläufen und Grenzsteinen ineiner Gemarkung. Die Katasterkarten werden heute überwiegend elektronischgeführt (ALK = automatisierte Liegenschaftskarte, bzw. DFK = digitalisierteFlurkarte). Der Vorteil: Sie sind maßstabsunabhängig und blattschnittfrei.Katasterkarten stellen die Ausgangsbasis für verschiedene Verwendungszwecke dar(Lageplane, Leitungspläne, Bebauungspläne, Flächennutzungspläne, Erfassung vonAltlasten und Altlastenverdachtsflächen usw.).

Flurstück

Ein Flurstück ist der Teil einer Flur, der von Linieneingeschlossen und im Kataster mit besonderer Nummer aufgeführt ist. EinFlurstück darf nicht Flächen aus verschiedenen Grundstücken umfassen. MehrereFlurstücke können jedoch im Grundbuch ein „Grundstück“ bilden. DasFlurstück ist die kleinste im Liegenschaftskataster erfasste Flächeneinheit.

Französischer Balkon

Ein französischer Balkon ist ein bodengleiches Fenster(französisches Fenster), vor dem ein Geländer angebracht ist, das einen Absturzaus der Höhe verhindern soll. Das Geländer tritt meistens nicht oder nur wenigaus der Fassade heraus.

 Freisitz

Die Bedeutung des Wortes Freisitz ist im deutschenSprachraum unterschiedlich. Der Duden nennt diese Bedeutungen: freiesBauerngut, das im Mittelalter frei von Lehnspflichten und Abgaben war; kleinereTerrasse an einem Wohnhaus; zu einer Gaststätte gehörende Tische unter freiemHimmel.

Allgemein versteht man im gesamten deutschsprachigen Raum laut Gesellschaft fürdeutsche Sprache e. V. unter einem Freisitz „eine räumliche oder baulicheVorrichtung für einen zeitweisen, meist aber längerfristigen (in der Regelsitzenden) Aufenthalt an der frischen Luft. Zu den Freisitzen zählen Balkone,Söller, Loggien oder Hausanbauten, Hausvorbaue, Terrassen, aber auch anderePlätze und Räumlichkeiten unter der freien Sonne können dazugerechnet werden.“

G

 

Galerie

Die Galerie ist ein lichter, oft erhöhter, extremgestreckter Raum. Vorwiegend wird er als Vorraum zu einem oder mehreren Räumengenutzt.

Als Galerie wird der balkonähnliche Hauptverkehrsweg imObergeschoss eines Einkaufszentrums benannt, der in die einzelnen Geschäfteführt. Die Ränge im Theater oder anderen Veranstaltungshäusern werden alsGalerien bezeichnet. Den Lichteinfall der vielen Fenster in der Längsseitenutzend, wurde der Bautypus für die Ausstellungen von Kunstsammlungen genutzt.

Garage

Eine Garage ist der Abstellraum für Kraftfahrzeuge. Sie mussden bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Garagenverordnung des jeweiligenBundeslandes entsprechen. Unterschieden wird zwischen offenen, mitunmittelbarer verschließbarer Öffnung ins Freie, und geschlossenen Garagen.

Garten

Unter Garten versteht man ein eingezäuntes bepflanztes StückLand, das in unterschiedlicher Weise genutzt werden kann.

Die Gartengestaltung findet bei Ermittlung des Verkehrswerts eines Hauses ihrenNiederschlag bei der Bewertung der Außenanlagen. Bevorzugt wird hierbei dasSachwertverfahren, wobei die Kosten der Pflanzen, die Arbeitskosten, die Zinsenund die Pflegekosten berücksichtigt werden. Der Nachteil dieser Methode bestehtdarin, dass die „Optik“ als eigener Wertfaktor dabei nichtberücksichtigt wird.

Geländer

Gibt es Niveauunterschiede in einem Gelände oder Gebäude,dann übernimmt das Geländer die abgrenzende und sichernde Umwehrung. Geländergibt es im Außen- und im Innenbereich, zum Beispiel bei Aussichtsplattformen,Brücken, Schiffen, Balkonen und Treppen.

Gemarkung

Das Gebiet einer Gemeinde wird durch die Gesamtheit derFlurstücke, die zu der Gemeinde gehören, festgelegt. Überwiegend besteht dasGemeindegebiet aus mehreren Gemarkungen. Eine Gemarkung kann aber auch Teilevon mehreren Gemeindegebieten umfassen.

Die Gemarkungen werden nach ihrer geografischen Lage benannt. Als Benennungwird möglichst der Name einer Gemeinde, eines Gemeinde- / Stadtteils oder einesgemeindefreien Gebiets verwendet. Sind derartige Möglichkeiten nicht gegeben,so wird die Benennung aus einer für die betreffende Örtlichkeit gebräuchlichengeografischen Bezeichnung abgeleitet.

(Voll-) Geschoss

Bauordnungsrechtlich ist jedes Geschoss ein Vollgeschoss.Überwiegend ist in den Landesbauordnungen eine Mindesthöhe von 2,30 m bestimmt,soweit die Räume zum dauernden Aufenthalt von Personen geeignet sein sollen.Gemessen wird von der Fußbodenoberkante zur Fußbodenoberkante des darüberliegenden Geschosses (Bayerische Bauordnung).

In der Musterbauordnung wird die „lichte Höhe“ vorgeschlagen.Aufenthaltsräume in Kellergeschossen sind nach den meisten Landesbauordnungenmöglich, wenn ihre Fußbodenoberkante nicht mehr als 0,7 m (teilweise sind 0,5 mvorgeschrieben) unter der natürlichen Geländeoberfläche liegt und dienatürliche Belichtung durch ein Fenster einen Lichteinfallswinkel von 45°ermöglicht.

Nach der Musterbauordnung muss die Deckenoberkante mehr als 1,4 m über diefestgelegte Geländefläche hinausragen, wenn das Kellergeschoss als Vollgeschossgelten soll.

Gutachterausschuß

Auf Landkreis- teilweise auch auf Gemeindeebene sind nachden Vorschriften des Baugesetzbuches Gut­achter­aus­schüsse gebildet worden.Jeder Gutachterausschuss besteht aus jeweils einem Vorsitzenden und ehren­amt­lichenGutachtern, wobei für die Ermittlung der Boden­richt­wer­te ein Bediensteterder zuständigen Finanz­be­hörde vorzusehen ist. Die Mit­glie­der des Gut­ach­ter­aus­schussesdürfen allerdings nicht hauptberuflich mit der Verwaltung von Grundstückeneiner Gemeinde befasst sein, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildetist.

Die Aufgaben des Gutachterausschusses beschränken sich nicht auf die Ermittlungvon Verkehrswerten im Zusam­men­hang mit Maßnahmen des Baugesetzbuches. Der Aus­schusskann auch von Gerichten oder Privat­per­sonen mit der Erstellung eines Ver­kehrs­wert-Gut­ach­tensbe­auf­tragt wer­den. Wei­te­re Auf­ga­ben sind die Füh­rung einer Kauf­preis­samm­lung,die Er­mitt­lung von Boden­richt­wer­ten auf der Grund­lage der Kauf­preis­samm­lung,die Er­mitt­lung von Bodenrichtwerten auf der Grundlage der Kauf­preis­samm­lung,die Ermittlung von Kapi­ta­lisierungs­zins­sätzen (Lie­gen­schaft­szins­sätzen),Sach­wert­fak­toren, Um­rech­nungs­ko­effi­zien­ten und Ver­gleichs­fak­toren(Gebäude- und Ertragsfaktoren).

Grundbuch

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Re­gisterder im Grundbuchbezirk gelegenen Grundstücke und den mit ihnen verbundenenRechten (Bestands­ver­zeich­nis). Es dient der Dokumentation der Eigen­tums­ver­hält­nisse(Abteilung I), der auf den Grundstücken ruhenden Lasten und Beschränkungen(Abteilung II) und der auf ihnen ruhenden Grund­pfand­rechte (Abteilung III).Für jedes „Grundstück“ im Sinne des Grundbuchrechts wird einGrundbuchblatt angelegt, das sich in die oben be­schrie­ben­en Abteilungengliedert (Grundbuch organisiert als Realfolium). Eskann aber auch für einen Eigentümer, der über mehrere Grundstücke verfügt, einGrundbuchblatt angelegt werden (ein so genanntes Personalfolium), so lange dieÜbersichtlichkeit nicht darunter leidet. Nicht alle Grundstücke sind“buchungspflichtig“. Zu den buchungs­freien Grundstücken zählen Grund­stückeder Gebiets­kör­per­schaften (Bund, Länder, Gemeinden) sowie Grund­stücke derKirchen und Klöster. Ferner sind Grund­stücke, die im Hinblick auf andereGrundstücke nur eine dienende Funktion haben, z. B. Wege, die von Eigentümernmehrerer Grundstücke benutzt werden, nicht buchungspflichtig.

Abteilung I kann unrichtig werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. DerErbe muss dann die Grund­buch­berich­tigung beantragen. Das Bestands­ver­zeich­nisenthält die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters, wobei häufigFlurstücke unter jeweils einer eigenen Nummer geführt werden. Durch“Zuschreibung“ können aber unter einer laufenden Nummer zwei odermehrere Flurstücke geführt werden. Änderungen ergeben sich aber auch durchZuschreibung aus anderen Grundbüchern und Abs­chrei­bung in andere Grundbücher.Darüber hinaus können „subjektiv dingliche“ Rechte des jeweiligenEigen­tü­mers eingetragen werden, z. B. das Wegerecht an einem anderenGrundstück. Ebenso werden hier Mit­eigen­tums­an­teile an einem anderenGrundstück eingetragen (z. B. an gemeinsamen Zuwegen in einerReihenhaussiedlung), das in der Regel im Grundbuch nicht erfasst ist, weil esnicht zu den buchungspflichtigen Grundstücken gehört.

Zu den in Abteilung II des Grundbuchs eintragbaren Las­ten zählenGrunddienstbarkeiten, beschränkte per­sön­liche Dienstbarkeiten, Nießbrauch,Reallasten und das Erb­bau­recht. Beschränkungen sind solche, die das Ver­fü­gungs­rechtdes Eigentümers beschränken – etwa bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens überdas Vermögen des Eigen­tümers. Eine Reihe von eintragungsfähigen Ver­mer­kenkönnen ebenfalls auf Beschränkungen hin­wei­sen, etwa der Um­le­gungs- und derSa­nie­rungs­vermerk.

Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit ist das dingliche Absicherungsmitteleines Rechts an einem Grundstück („dienendes Grundstück“), das demjeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks („herrschendesGrundstück“) zusteht. Das Recht kann ein beschränktes Nutzungsrecht desjeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks sein (z.B. Geh- undFahrtrecht) oder eine Duldungspflicht des jeweiligen Eigentümers des belastetenGrundstücks (z.B. Duldung einer Grenzbebauung) oder der Ausschluss eines Rechtsdes jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. des Betriebs einesbestimmten Gewerbes). Die Grunddienstbarkeit kann ohne Zustimmung desBerechtigten nicht gelöscht werden und muss von einem Grundstückserwerberübernommen werden. In der Regel besteht sie „ewig“, wenn nicht einezeitliche Beschränkung vorgesehen ist. Ein mit einer Grunddienstbarkeitbelastetes Grundstück bedeutet eine mehr oder weniger starke Beeinträchtigungund ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes wertmindernd zu berücksichtigen.

Grundschuld

Die Grundschuld ist das heute bei weitem häufigste dinglicheAbsicherungsmittel für Immobiliendarlehen. Überwiegend handelt es sich dabei umBuchgrundschulden. Ihrem Charakter nach ist die Grundschuld eineSicherungsgrundschuld. Dabei steht als Sicherungszweck ein Darlehen imVordergrund. Abgesichert werden aber könnte auch die Erbringung einer Leistungdurch den Schuldner. Die Grundschuld muss allerdings betragsmäßig beziffertwerden. In einer Zweckbestimmungserklärung gegenüber dem Gläubiger muss derEigentümer klarstellen, welchen Sicherungszweck die Grundschuld erfüllen soll.

Die Grundschuld gewährt dem jeweiligen Gläubiger das Recht der“Befriedigung aus dem Grundstück“. Das kann geschehen durchBeschlagnahme von Mieten, durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. DieBefriedigung erfolgt jedoch lediglich „aus“ dem Grundstück. Dasheißt, dass der Gläubiger gegen den Schuldner keinen direkten Leistungsanspruchhat, sondern nur das Grundstück dafür haftet, dass die Forderungen gegen denSchuldner aus den Erträgen des Grundstückes oder aus dessen Verwertungbeglichen werden. Will der Schuldner eine derartige Verwertung seinesGrundstückes vermeiden, muss er die Forderungen aus seinem sonstigen Vermögenbegleichen.

Der Hauptunterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass dieGrundschuld vom Bestand einer schuldrechtlichen Forderung unabhängig (abstrakt)ist. Einer eingetragenen Grundschuld muss nicht einmal eine Forderung zugrundeliegen. So kann sich z.B. der Eigentümer eines Grundstückes durch erstrangigeEintragung einer Eigentümergrundschuld Rangstelle undKreditschaffungsmöglichkeiten sichern. Eine im Grundbuch eingetrageneGrundschuld kann auch wiederholt für Darlehen verwendet werden. Grundschuldenkönnen auch in bestimmten ausländischen Währungseinheiten (Dollar, englischePfund, Schweizer Franken) und natürlich auch in Euro eingetragen werden.

Grundschuld-Bestellungsurkunde

Die Bestellung einer Grundschuld bedarf der notariellenBeurkundung. Die Urkunde wird als Grundstücksbestellungsurkunde bezeichnet. Sieist für den Gläubiger, der seine Forderung mit Hilfe einerGrundschuldbestellung absichern will, ein Nachweis, dass diese Bestellungformal und inhaltlich richtig dem Grundbuchamt vom Notar vorgelegt wurde. DieGrundstückbestellungsurkunde enthält die Zwangsvollstreckungsklausel, die demGläubiger den sofortigen Vollstreckungszugriff ohne Vorausklage ermöglicht. Sieist keine vom Notar formulierte Urkunde – wie etwa der Grundstückkaufvertrag.Vielmehr handelt es sich um das Formblatt eines Kreditinstituts. DieBeurkundung muss in Anwesenheit des Schuldners erfolgen der sich auch vertretenlassen kann.

Am häufigsten dient die Grundschuldbestellung der Finanzierung des Kaufpreisesbeim Erwerb einer Immobilie. Kaufvertrag und Grundschuldbestellung werdenzeitgleich beurkundet. Dabei wird vereinbart, dass im Range vor derAuflassungsvormerkung die Eintragung der Grundschuld erfolgen soll. Man sprichtvon Vorwegbelastung. Dabei wird die finanzierende Bank auch angewiesen, denKreditbetrag unmittelbar an den Verkäufer zu zahlen. Ohne diese Regelung würdedie Finanzierung erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich sein.

Eine andere, seltener gehandhabte Möglichkeit der sofortigen Finanzierung desKaufpreises besteht darin, dass der Käufer die zu seinen Gunsten einzutragendeAuflassungsvormerkung an das Kreditinstitut abtritt und mit dieser Sicherungdie sofortige Finanzierung des Kaufpreises ermöglicht.

H

 

Handlauf

Der Handlauf ist zumeist in Höhe der Körpermitte horizontalan einer Wand oder oberhalb eines Geländers befestigt. Im optimalen Fall passter sich griffig und schmeichelnd der gekrümmten Hand an. Er vermitteltSicherheit auf Treppen, Fußgängerbrücken, Balkonen oder anderen erhöhtenPlattformen im Außen- und Innenbereich. Üblich sind Stangen oder Rohre aus Holzoder Stahl. Im Außenbereich begnügt man sich oft mit einem zwischen Pfostengespannten Tau oder Stahlseil.

Hausgeld

Als Hausgeld werden üblicherweise die Beiträge bezeichnet,die Wohnungseigentümer in Wohnungseigentumsanlagen für die Aufwendungen zurVerwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aufzubringen haben. Das Hausgeldist nicht mit dem Wohngeld zu verwechseln, das als staatlicher Zuschuss(Mietzuschuss oder Lastenzuschuss) an sozial schwache Mieter, Eigenheimbesitzerund auch Wohnungseigentümer gezahlt wird.

Hobbyraum

Unter Hobbyräumen versteht man Räume, in denen der Besitzer seineprivate Freizeitbeschäftigung in Nichtwohnräumen ausüben kann. Es handelt sichin der Regel um einen oder mehrere Kellerräume, die für die Ausübung des Hobbysentsprechend ausgestattet sind. Hobbyräume haben keinen Wohnraumcharakter imSinne des Bauordnungsrechts, d.h. sie müssen nicht zum dauernden Aufenthalteiner Person geeignet sein. Es wäre deshalb falsch, die Hobbyraumflächen in dieWohnflächenberechnung mit einzubeziehen.

Hochhaus

Hochhäuser sind nach deut­schem Verständnis Ge­bäu­de, beidenen der Fußboden mindestens eines Auf­ent­halts­rau­mes mehr als 22 Meterüber der Gelände­ober­fläche liegt. Diese Defini­tio­nen finden sich in Hoch­haus­ver­ord­nungenbe­zie­hungs­weise in den Bau­ord­nung­en der Bun­des­län­der. Die Vor­schrif­tendie­nen vor allem den be­son­de­ren An­for­de­rungen an den Brand­schutz, vonder Feuer­wehr­zu­fahrt über das feuer­be­stän­dige Ma­te­rial von tra­gen­denWän­den und Dec­ken, bis hin zu Feuer­lösch­ein­rich­tungen und deren War­tung.

I

 

Immobilie

Alternative Bezeichnung für Grundstück, unbeweglicherBesitz, im umfassenden Sinne.

Isolierverglasung

Isolierverglasung dient der Wärmedämmung. Es gibt auchIsolierglasfenster, die speziell zur Schalldämmung ausgelegt sind und häufig inWohnungen an viel befahrenen Straßen zum Einsatz kommen.

J

 

Jugendstil

Jugendstil bezeichnet eine kunstgeschichtliche Epochezwischen dem Historismus und der Moderne. Dieser Stil entstand um dieJahrhundertwende zwischen dem 19. und 20. Jahrhundert (1890-1910) und dauerterund zwei Jahrzehnte. Niederschlag fand dieser Stil in Kunst, Malerei undArchitektur. Kennzeichnend sind dekorativ geschwungene Linien und flächenhafte,florale Ornamente, stilisierte Pflanzen undTierformen in weich gekrümmten, bewegten Linien – am ehesten noch verwandt mitspätgotischen Formen und der japanischen Malerei.

K

 

Keller

Bauordnungsrechtlich versteht man unter Kellern Anlagen, dieganz oder überwiegend unter dem angrenzenden Geländeniveau liegen(Kellergeschoss). Es handelt sich bei solchen Hauskellern um sogenannteZubehörräume, die in der Regel eine Mindesthöhe von 2,3 bis 2.4 Metern (je nachLandesbauordnung) nicht erreichen und deshalb die Anforderungen an Räume zumdauernden Aufenthalt für Personen nicht erfüllen.

Häufig findet man im Keller / Untergeschoss auch Hobbyräume.In eine Wohnflächenberechnung können sie nur einbezogen werden, wenn sieWohnraumqualität (Mindesthöhe, ausreichende Belichtung) besitzen. In derBauplanung bereits vorgesehene Hobbyräume sind im Gegensatz zu anderenKellerräumen in der Regel an das Heizsystem angeschlossen.

Entsprechend der Nutzung des Hauskellers kann unterschieden werden zwischenVorratskeller, Heizkeller, Waschkeller, Sauna, Spielkeller, Installationsraumu.ä. Bei Wohnungseigentumsanlagen gehören Kellerräume in der Regel zumSondereigentum und werden in der Teilungserklärung entsprechend ausgewiesen.Denkbar ist auch die Begründung von Sondernutzungsrechten an Kellerräumen.Kellerflure sind stets Gemeinschaftseigentum.

L

 

Lage

Die Lage ist ein klassisches Qualitätskriterium für eineImmobilie. Zu unterscheiden sind die Makrolage und die Mikrolage, also dasräumliche Umfeld in einem weiteren und in einem engeren Sinn.

Die Makrolage eines Grundstücks kennzeichnet die Erreichbarkeiten derüberregional bedeutsamen Zentren aus der Lageperspektive dieses Grundstücks undlegt deshalb Wert auf eine Analyse der Entfernungen und Verkehrsverbindungen(Flughäfen, Autobahnen, Zugverbindungen) zu diesen Zentren.

Bei Beurteilung der Mikrolage spielen die kleinräumigen Erreichbarkeiten zwarauch eine Rolle. Je nach Nutzungsart sind für die Lageeinschätzung neben hartenvor allem auch weiche Lagefaktoren bedeutsam. Harte Lagefaktoren sindquantifizierbar z.B. Entfernungen, deren Überwindung Kosten für Verkehrsmitteloder Gütertransport verursacht. Weiche Lagefaktoren sind auf subjektiveEinschätzungen von Lagequalitäten zurückzuführen, z.B. Milieu der Umgebungeines Standortes. Auch wenn weiche Lagefaktoren aus sich heraus nichtquantifizierbar sind, kann ihnen doch ein erheblicher Anteil am Gesamtlagewertzukommen. Bei der Lageanalyse kann ein Zensurierungssystem weiterhelfen. Wennes beispielsweise darum geht, die Lagequalität eines Einfamilienhauses zubestimmen, können die verschiedenen grundlegenden Lagefaktoren gewichtetwerden, wobei man sich an einem Lageoptimum orientiert.

Lageplan

Der Lageplan gehört zu den Bauvorlagen undBeleihungsunterlagen. Soweit der Lageplan Bestandteil einer Bauvorlage ist,muss er bestimmte, in den Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer bezeichneteDarstellungen enthalten. Sie sind länderunterschiedlich geregelt. In der Regelzählen hierzu der Maßstab (in der Regel 1:500) die Lage des Grundstücks zurHimmelsrichtung, die Bezeichnung des Grundstücks (Gemeinde, Straße, Hausnummer,Grundbuch, Gemarkung, Flur, Flurstück), Flächeninhalt und katastermäßigeGrenzen des zu bebauenden Grundstücks und der Umgebungsgrundstücke, dervorhandene Gebäudebestand sowie im Liegenschaftsbuch enthaltene Hinweise aufBaulasten. In einigen Bundesländern wird unterschieden zwischen dem einfachenund dem qualifizierten Lageplan. Der einfache Lageplan enthält die obendargestellten Angaben. Der qualifizierte Lageplan, der vor allem beiGrenzbebauungen benötigt wird, enthält außerdem noch Grenzlängen undAbstandsmaße und stellt den aktuellen Bebauungszustand der Nachbargrundstückedar.

Lichte Höhe / Lichtes Maß

Lichte Höhe nennt man den freien – im Licht befindlichen –Raum zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante der Raumdecke. DerBegriff wird verwendet, um Mindestanforderungen an Wohn- und Arbeitsräume zudefinieren.

Bei Balkendecken ist die lichte Höhe der Raum zwischen der Oberkante desFußbodens und der Unterkante des Deckenbalkens.

Die aktuelle Arbeitsstättenverordnung vom 12.8.2004 setzt ausdrücklich keineZahlenangabe für die lichte Höhe fest. Die Regelung sagt nur aus, dass dielichte Höhe in Abhängigkeit von der Größe der Grundfläche so ausreichend zubemessen ist, dass die Beschäftigten ohne Beeinträchtigung ihrer Sicherheit,ihrer Gesundheit oder ihres Wohlbefindens ihrer Arbeit nachgehen können.

Die Vorgängerregelung enthielt konkrete Zahlenvorgaben, z.B. musste die lichteHöhe bei einer Grundfläche bis 50 Quadratmeter mindestens 2,50 m betragen. Beiüber 2000 Quadratmeter war eine lichte Höhe von mindestens 3,25 mvorgeschrieben.

Liebhaberobjekte

Als Liebhaberobjekte werden Immobilien bezeichnet, diebesondere Merkmale aufweisen, von denen Verkäufer oder Anbieter annehmen, dasses Interessenten gibt, die dazu eine hohe Affinität besitzen und damit einebesondere Wertschätzung verbinden. Solche Merkmale können ein größerer Teichauf dem Grundstück sein, eine denkmalgeschützte Fassade, ein weiter, freierAusblick auf eine reizvolle Landschaft oder Ähnliches. Die bei einem Verkaufvon „Liebhabern“ bezahlten Preise sind in der Regel Ausreißer, diewegen der Ungewöhnlichkeit der Interessenten-Objektbeziehung als Referenzpreisefür eine generelle Markteinschätzung ungeeignet sind. Nicht selten versuchenVerkäufer von gewöhnlichen Immobilien, ihr Objekt als“Liebhaberobjekt“ anzubieten, obwohl hierfür die Grundlagen oder dasInteressentenpotenzial fehlen. Solche Mühen sind regelmäßig vergeblich.

Liegenschaften

Unter Liegenschaften sind bei Offenen Immobilienfonds dieImmobilien zu verstehen, in die investiert wurde.

Loft

Nach Langenscheidt: Zur Wohnung (und/oder Arbeitsplatz)umgestaltete ehemalige Fabriketage. Sie zeichnet sich durch weitläufige, meisthohe und lichtoffene Raumgestaltung und großzügige, individuelle Grundrissefernab des Alltäglichen aus. Die Geburt des Loft-Living fand in den USA statt.

In den späten 40er Jahren waren Künstler auf der Suche nach günstigen großenAtelier- und Wohnmöglichkeiten. Einer der Trendsetter der Loft-Bewegung warAndy Warhol (1928 – 1987). Sein Loft, die sogenannte „Factory“ inManhattan war in den 60er Jahren Kunsttreff, wie auch Atelier, Bühne undWohnung.

Seit dieser Zeit werden in vielen amerikanischen und europäischen Metropolenbrachliegende Fabrikhallen in Wohnquartiere mit besonderem Charme umgenutzt.

Loggia

Aus dem Italienischen: laubia = Laube.

Gemeint ist ein offener, überdachter Freiraum innerhalb der Bauflucht einesHauses (ein Balkon ragt im Gegensatz dazu über die Baufluchtlinie hinaus).

M

 

Maisonette

Maisonette (Maison=Haus) bezeichnet eine auf zwei oder mehrStockwerke verteilte Wohnung, deren Etagen mit einer internen Treppe verbundensind. Häufig ist bei Maisonetten die Mansarde in den Wohnbereich miteinbezogen.

Mansarde

Die Mansarde bezeichnet Wohnräume im Dachgeschoss, benanntnach dem französischen Baumeister J. Hardouin-Mansart. Typischfür diese Art von Wohnung sind meist schräge Wände und kleinere Fenster. AlsWohnung anerkannt wird eine Mansardenwohnung jedoch nur mit ordnungsgemäßemAusbau und der entsprechenden Installation. Ebenfalls wichtig sind ausreichendeHeizungsmöglichkeiten.

Besonderheiten ergeben sich bei der Berechnung der Wohnfläche. Anders als beiWohnungen mit geraden Wänden, werden hier, gemäß zweiter Berechnungsverordnung,Flächen mit einer Höhe von weniger als einen Meter nicht berücksichtigt undFlächen mit einer Höhe zwischen einem und weniger als zwei Meter nur zur Hälfteangerechnet.

Massivbauweise

Die Massivbauweise ist eine Bauweise, bei der Gebäude ausein- oder zweischaligem Mauerwerk errichtet werden. Als Material für dasMauerwerk kommen Backstein oder Naturstein in Frage.

Mehrfamilienhaus

Bei einem Mehrfamilienhaus handelt es sich um ein Wohnhausmit mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten. Es kann sich um einMietwohnhaus oder um ein Haus mit Eigentumswohnungen handeln. Bei der Planungeines Mehrfamilienhauses sollte heute von vornherein die Aufteilung desGebäudes in Wohnungseigentum vorgesehen werden.

Für die so entstehenden Eigentumswohnungen lässt sich eine sinnvolleFinanzierungs- und Steuerstrategie entwickeln, besonders wenn eine derWohnungen durch den Bauherren oder Käufer wohnlich oder – sofern zulässig –gewerblich (als Büro) selbst genutzt werden soll.

Mehrgenerationenhaus

Dieser Begriff bezeichnet ein Wohnkonzept, bei dem mehrereGenerationen unter einem Dach leben – und die jeweiligen Teile des Hausesarchitektonisch auf ihre jeweiligen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Das reichtvom kindgerechten Spielzimmer mit pflegeleichtem Bodenbelag bis zumbarrierefreien Wohnungsteil für die ältere Generation. Mit der Planung vonMehrgenerationenhäusern soll eine natürliche altersmäßige Durchmischung vonWohngebieten erzielt werden.

Der Begriff Mehrgenerationenhaus wird einerseits für Häuser verwendet, in denenmehrere Generationen einer Familie unter einem Dach leben, andererseits aberauch für Wohnprojekte, bei denen Fremde verschiedener Generationen ingetrennten Wohneinheiten unter einem Dach bzw. in einer Wohnanlage wohnen. Hiergibt es einerseits durch öffentliche oder private Träger organisierteEinrichtungen, andererseits aber auch Häuser, die durch die Bewohner selbst imRahmen einer Genossenschaft oder eines Vereins getragen werden. BeiMehrgenerationenhäusern steht die gegenseitige Unterstützung der Bewohner(Kinder- und Seniorenbetreuung, Einkaufshilfe, gemeinsame Aktivitäten) imVordergrund. Häufig werden jedoch auch vom jeweiligen Träger oder derBewohnergemeinschaft organisierte Dienstleistungen und Freizeitaktivitätenangeboten.

N

 

Neuwert eines Gebäudes

Der Neuwert einer Immobilie – als Gegenbegriff zum Zeitwert– ist der Wert, der den Herstellungskosten am Bewertungsstichtag entspricht. Erspielt in der Versicherungswirtschaft eine große Rolle. Dort spricht man vonder gleitenden Neuwertversicherung. Basis für die Ermittlung derHerstellungskosten sind die Kosten des Basisjahres 1914. Der“Neuwertfaktor“, der zum Neuwert führt, ergibt sich aus demBaupreisindex. Für 2013 betrug er nach Angaben des Gesamtverbandes derDeutschen Versicherungswirtschaft 16,2.

Die überwiegende Zahl der Gebäudeversicherungen ersetzt im Fall desTotalschadens die Herstellungskosten vollständig, bzw. bei Teilbeschädigungdiejenigen Kosten, die erforderlich sind, den zerstörten Gebäudeteil wiederherzustellen.

Nießbrauch (Wohnungseigentum)

Nießbrauch ist eine Form der Dienstbarkeit. Beim Nießbrauchwird ein Grundstück in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunstendie Belastung erfolgt, berechtigt ist, entsprechende Nutzungen (zum BeispielMietzahlungen) zu erhalten. Der Nießbrauch spaltet – vereinfacht ausgedrückt –das juristische Eigentum vom wirtschaftlichen Eigentum ab. Beim Nießbrauch aneiner Immobilie hat der Nießbraucher die Pflicht, das Gebäude zu unterhalten,also die Kosten für Instandhaltungen, Steuern, Versicherungen usw. zu zahlen.

Er muss auch für Darlehenszinsen aus einer Beleihung des Objektes aufkommen.Allerdings kann auch vereinbart werden, dass der Eigentümer alleBewirtschaftungs- und Kapitalkosten übernimmt („Bruttonießbrauch“).Der Nießbrauch kann nicht nur bei Grundstücken oder beweglichen Sachen, sondernauch bei Vermögen, bei Rechten und an einer Erbschaft vereinbart werden. DerNießbrauch ist ein nicht übertragbares und unvererbliches Recht.

Notarielle Beurkundung

Bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damitsie wirksam werden. Dies sind u. a. der Grundstückskaufvertrag, derBauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts, sowie die Einräumung vonWohneigentum. Die Rolle des Notars besteht darin, den Vertragswillen derParteien zu erforschen und zu formulieren. Er muss die Vertragsparteien überdie rechtlichen Konsequenzen des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klarund eindeutig in der Urkunde wiedergeben. Mit der Unterschrift der Parteien aufder Urkunde wird bestätigt, dass der formulierte Vertragsinhalt demVertragswillen beider Parteien entspricht.

Voraussetzung dafür, dass ein Notar einen Vertrag beurkunden kann, sindInformationen, die er sich über Vor- und Familienname, Anschriften und dieGüterstände der an der Beurkundung teilnehmenden Parteien verschaffen muss.

Im Beurkundungsgesetz ist geregelt, dass der Notar bei einem Verbrauchervertragdem Verbraucher ausreichend Zeit gibt, den Vertragsentwurf vor der Unterschriftzu prüfen. Er soll den Entwurf des Vertrags 14 Tage vor dem Termin zurBeurkundung dem Verbraucher zur Verfügung stellen. Wenn die Fristunterschritten wird, sollen die Gründe dafür im Kaufvertrag angegeben werden.Mit dieser Vorschrift soll der Verbraucher geschützt werden. Er soll genügendZeit haben, sich die Tragweite des Geschäfts vor Augen zu führen und alleRisiken abwägen und Fragen klären.

Nutzungsänderung

Bei gewerblich genutzten Immobilien kommt es häufig zu Nutzungsänderungenoder Erweiterungen. Dies ist sowohl beim Mieterwechsel der Fall, als auch beiÄnderungen der Geschäftstätigkeit vorhandener Mieter oder bei Untervermietungvon Flächen. Dabei ist das rechtliche Augenmerk nicht allein auf das Mietrecht zulegen. Denn auch wenn zwischen Vermieter und Mieter Einverständnis über dieneue Nutzung herrscht, kann es rechtliche Hindernisse aus dem Baurecht geben.Nutzungsänderungen- oder -Erweiterungen bedürfen in manchen Fällen einerGenehmigung durch das Bauamt. Welche Nutzung für ein Gebäude zulässig ist,ergibt sich aus der Baugenehmigung. In dieser können auch bestimmte, mit derNutzung verbundene Auflagen erteilt werden (Beispiel: Anzahl der Stellplätzefür Kundenfahrzeuge).

Von einer Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinne spricht man, wenn dasBauwerk zu einem anderen Zweck genutzt werden soll, als bisher. Dafür ist keinebauliche Veränderung notwendig. Es reicht aus, wenn das öffentliche Baurecht andie neue Nutzung andere Anforderungen stellt als an die bisher erfolgte. Dabeikann es sich zum Beispiel um Anforderungen aus dem Bauordnungsrecht handeln(Beispiel: Fluchtwege, Brandschutz) oder um solche aus dem Bauplanungsrecht(Beispiel: Vorgaben des Bebauungsplanes).

Soll zum Beispiel ein Einzelhandelsgeschäft künftig als Arztpraxis oder einKino als Diskothek genutzt werden, bestehen für die neue Nutzung andererechtliche Vorgaben als für die bisherige. Dann ist von einergenehmigungsbedürftigen Nutzungsänderung auszugehen. Ebenso verhält es sich zumBeispiel, wenn baurechtlich notwendige KfZ-Stellplätze anders genutzt werdensollen. Auch können für die neue Nutzung mehr Stellplätze vorgeschrieben sein,als für die bisherige.

Die Bauordnungen der Bundesländer stellen zum Teil ausdrücklich klar, dass keineGenehmigung erforderlich ist, wenn „für die neue Nutzung keine anderenöffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betrachtkommen“ (Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 Bayerische Bauordnung). Dies ist jedoch für denLaien oft kaum zu beurteilen. Im Zweifel sollte unbedingt Rücksprache mit derBaubehörde gehalten werden.

O

 

Ofenheizung

Unter einer Ofenheizung versteht man die Beheizung eineseinzigen Raumes durch einen in diesem Raum installierten Heizofen. In älterenWohnungen sind Ofenheizungen immer noch vielfach vorhanden, während sie inneueren Objekten wieder zunehmend in Mode geraten – oft in Form von effizientenHolzpelletöfen oder Scheitholzöfen als Allein- oder Zusatzheizsystem. BeiOfenheizungen werden als Brennstoffe Öl, Gas, Kohle oder Holz verwendet.

P

 

Parkett

Parkett ist ein hochwertiger Holzfußboden, der ausParkettstäben (ringsum genutete Parketthölzer), Parkettriemen (Parketthölzermit Nut und Feder an den entgegengesetzten Kantenflächen),Mosaikparkettlamellen (ohne Nut und Feder) oder Fertigparkettelementen bestehenkann. Aus Hartholz bestehendes Parkett (z.B. Eiche) hat eine besonders langetechnische Lebensdauer.

Parterre

Das Parterre bezeichnet das Erdgeschoss. Imdeutschsprachigen Raum hat sich aus dem frz. par terre (zu ebener Erde) ab dem18. Jh. das Parterre abgeleitet. Ein halbes Geschoss höher liegt dasHochparterre, das vorwiegend über einem Souterrain liegt.

Passivhaus

Im Gegensatz zum Niedrigenergiehaus, das durch eineentsprechende Wärmedämmung und durch Ener­gie­er­zeu­gung über Solaranlagen Energieeinsparungspotenziale ausschöpft, kommt das Passivhaus mit einemBruchteil der konventionellen Energiezufuhr zur Erwärmung des Hauses aus. ImSchnitt beträgt der Energieverbrauch des Passiv­hau­ses zwischen 12 und 15Prozent des Energieverbrauchs eines konventionellen Hauses des Baustandards um1990.

Grundgedanke des Passivhauses ist es, die ohnehin vor­han­dene Wärmeenergieoptimal aufzufangen und zu nutzen. Zu dieser Wärmeenergie zählen u. a. Lampen,Fernsehgeräte und der „Wärmespeicher Mensch“. In Ver­bindung miteinem besonderen Ent- und Be­lüf­tungs­sys­tem wird durch diese zusätzlicheEnergiequelle das kon­ven­tio­nel­le Lüften durch Öffnen der Fensterüberflüssig.

Parzellierung

Unter Parzellierung versteht man die Aufteilung einesFlurstücks in einzelne Teile (Parzellen). Sie wird von öffentlich bestelltenLandvermessern und Vermessungsingenieuren der Vermessungsämter vorgenommen.Durch eine entsprechende Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchwerden die neu entstandenen Flurstücke als Grundstücke unter neuen laufendenNummern im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eintragen und gleichzeitig vonder Ursprungsfläche „abgeschrieben“. Das unter einer laufenden Nummereingetragene Flurstück wird sachenrechtlich als Grundstück bezeichnet. Denkbarist auch die Eintragung zweier oder mehrerer Flurstücke unter einer laufendenNummer. Es handelt sich dann um eine Zuschreibung einer Parzelle alsBestandteil eines anderen Grundstücks, sofern sie aneinandergrenzen.

Penthouse

Ein Penthouse im ursprünglichen Sinne ist ein Haus auf demHaus. Das untere Haus besitzt ein Flachdach, auf dem das Penthouse aufgesetztist.

Unter einer Penthousewohnung versteht man eine großzügig bemessene und luxuriösausgestattete Wohnung direkt unter dem Dach eines mehrstöckigen Wohnhauses, diemit einer Dachterrasse versehen ist.

Q

 

qm / m2

Abkürzung für: Quadratmeter

R

 

Rangbescheinigung

Mit einer Rangbescheinigung (auch: Notarbescheinigung,Rangattest) bescheinigt bei einer Immobilienfinanzierung der Notar gegenüberdem Kreditinstitut, dass der Eintragung des als Kreditsicherheit dienendenGrundpfandrechts (zum Beispiel einer Grundschuld oder Hypothek) im Grundbuch ander gewünschten Rangstelle nichts entgegensteht. Für das Geldinstitut alsKreditgeber steht mit Erteilung der Rangbescheinigung durch den Notar fest,dass es bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers die Sicherheit in Anspruchnehmen und auf das Grundstück zugreifen kann.

Hintergrund ist, dass der Kreditgeber den Darlehensbetrag erst auszahlt, wenndas Grundpfandrecht als Sicherheit im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann aber– bei Überlastung des Grundbuchamtes – schon einmal einige Wochen dauern. DieErstellung einer Rangbescheinigung durch den Notar dauert nur wenige Tage. DerNotar muss dazu unter anderem die Grundbucheinträge durchsehen und sichvergewissern, ob beim Grundbuchamt weitere Eintragungsanträge vorliegen. In derRegel ermöglicht die Vorlage einer Rangbescheinigung die Auszahlung desDarlehensbetrages vor Eintragung der Grundschuld.

Für die Rangbescheinigung fallen zusätzliche Notargebühren an. Für den Notarbesteht ein erhebliches Haftungsrisiko gegenüber dem Geldinstitut, wenn er einefehlerhafte Rangbescheinigung ausstellt

Raumtemperatur

Die Temperatur eines Raumes(Raumtemperatur, operative Temperatur, Empfindungstemperatur tR)wird bestimmt durch die Raumlufttemperatur tL und die Temperatur derUmgebungsflächen tU. Diese wird am Aufenthaltsort des Menschen alsStrahlungstemperatur empfunden und beeinflusst wesentlich die Behaglichkeit (z.B. „Strahlungszug“ durch kalte Fensterflächen, Wärmestrahlung durchKachelöfen). Hierbei gilt näherungsweise die Formel: tR = (tL+ tU) : 2

Folgende Raumtemperaturparameter werden empfohlen:

  • Empfindungstemperatur in Wohnräumen im Winter 20 bis 24 °CAus energietechnischen Gründen ist der untere Wert zu bevorzugen,unterschiedliche Wärmebedürfnisse der Personen in einem Raum können durchdie Bekleidung ausgeglichen werden. Außerdem spart die Absenkung derRaumtemperatur um 1 °C ca. 6 % Heizenergie.
  • Empfindungstemperatur in Wohnräumen im Sommer 23 bis 26°C.

Reihenhaus / Reihenmittelhaus

Reiheneinfamilienhäuser sind in geschlossener Bauweiseerrichtete Einfamilienhäuser (eine sog. Hausgruppe). Die an beiden Enden derReihenhauszeile liegenden Häuser werden in der Bewertungsliteratur alsKopfhäuser und in der Praxis als Reiheneckhäuser bezeichnet. Die dazwischenliegenden Häuser sind Reihenmittelhäuser. Eine besondere Form derReihenhausbebauung stellen die Kettenhäuser dar, bei denen Reihenmittelhäuserdurch beidseitig angebaute Garagen in einer Zeile mit anderenReihenmittelhäusern verbunden sind. Die durchgehende Reihe bezieht sich damitauf die Erdgeschosshöhe. Reiheneinfamilienhäuser sind wegen des geringenGrundstücksanteils relativ kostengünstig. Die Grundrisse sind weitgehendstandardisiert. Es gibt allerdings nur einen geringen Spielraum für Aus- undUmbauten. Reihenhäuser werden von Bauträgern und Wohnungsunternehmen errichtet.

Reihenhäuser können – mangels Parzellierungsmöglichkeit der Grundstücke – auchin der Rechtsform des Wohnungseigentums errichtet werden. In diesen Fällen sinddie Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt anzuwenden.

S

 

Sachwert

Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung nach demSachwertverfahren, das sich an den Herstellungskosten desBewertungsgegenstandes orientiert. Sie sind die Basis für die Ermittlung desHerstellungswertes. Da die Kosten nicht mit Preisen identisch sind, muss dieLücke zwischen Herstellungswert und dem tatsächlichen „Preis“(Verkehrswert) stets im Wege der Marktanpassung überwunden werden.Gutachterausschüsse stellen teilweise Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.

Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Objekten zuermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für einVergleichswertverfahren nicht tauglich sind und auch Ertragsgesichtspunkte vorallem wegen bevorzugter Eigennutzung keine Rolle spielen. Typisches Beispielist das freistehende Einfamilienhaus.

Beim Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert einerseits und Gebäudewerteinschließlich Wert der Außenanlagen und sonstigen Betriebseinrichtungenandererseits ermittelt. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen bildenden Sachwert des Objektes. Der Bodenwert wird durch ein Vergleichswertverfahrenermittelt. Die Wertermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vor allem nachdessen technischen Aspekten.

Die Herstellungskosten werden durch Hochrechnen der Baukosten eines bestimmtenBasisjahres über den Baukostenindex ermittelt und durch die Alterswertminderungbereinigt. Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt. DerWertminderung wegen Baumängel und Bauschäden wird durch Abschläge Rechnunggetragen. Zu berücksichtigen sind auch sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand).Auch die Außenanlagen müssen dann berücksichtigt werden, wenn ihnen einebesondere Bedeutung zukommt.

Schätzwert

Der Schätzwert einer Immobilie ist ein durch Schätzungermittelter Wert, von dem angenommen wird, dass er im gewöhnlichenGeschäftsverkehr als Preis realisierbar ist. Die Ausgangsgrundlage für dieSchätzung kann eine berechnete oder eine auf reiner Erfahrung beruhendeBeurteilungsgrundlage sein. Die berechnete Beurteilungsgrundlage beruht aufBewertungsverfahren, die zu einer Annährungsgröße führen und durchabschließende Schätzung nach oben oder unten korrigiert werden. Man bezeichnetdies als Marktanpassung. Eine Reihe von Gutachterausschüssen liefernMarktanpassungsfaktoren. Auch die Rundung eines berechneten Ergebnisses isteine Schätzgröße.

Beruht die Schätzung ausschließlich auf Erfahrung, ergibt sich daraus dasProblem, dass der geschätzte Wert in der Regel nicht plausibilisiert oderbegründet werden kann. Das Schätzergebnis hängt dann wegen seiner Subjektivitätvon der Unabhängigkeit und Glaubwürdigkeit des Schätzers ab. Im Rahmen dernormierten Immobilienbewertung nach WertV ist ein solches Schätzverfahren nichtzulässig.

Es gibt jedoch eine Methode, im Rahmen reiner Schätzungen zu einer relativenWertsicherheit dadurch zu gelangen, dass mehrere erfahrene, glaubwürdige,voneinander unabhängige Schätzer befragt werden und das sich daraus ergebendearithmetische Mittel der Schätzwerte gerundet wird.

Der Tatsache, dass ermittelte Immobilienwerte am Ende stets Schätzgrößen sind,auch wenn sie auf einem Bewertungsverfahren beruhen, wird in der Rechtsprechungdadurch Rechnung getragen, dass für die Annahme der Richtigkeit einerSchätzgröße ein Wertkorridor z.B. +/- 20 Prozent zugelassen wird.

Schlüsselfertig

Planmäßiger Endzustand eines Neubaus. Beim Kauf eines“schlüsselfertigen Hauses“ braucht sich der Bauherr bzw. Käufer nichtum die Fertigstellung zu kümmern. Er hat von der Planung bis zurSchlüsselübergabe nur einen Bauträger oder Generalunternehmer alsAnsprechpartner. In aller Regel errichten Bauträger schlüsselfertige Häuser undverlangen dafür einen Festpreis.

T

 

Teileigentum

Als Teileigentum bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz dasSondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die nicht Wohn­zwecken dienen inVerbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu demes gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Ebenso wie bei der gesetzlichen Definition des Woh­nungs­eigen­tumswohnt dem Begriff Teileigentum eine vom Ge­setzg­eber vorgegebeneZweckbestimmung inne, nämlich die Nut­zung für Nicht-Wohnzwecke und damitallgemein für jede ge­werbliche Nutzung, sei es als Laden, Büro, als Kelleroder Boden­raum oder auch als Garage.

Ausdrücklich ausgeschlossen ist gemäß gesetzlicher Regelung die Nutzung fürWohnzwecke.

Teilungsgenehmigung

Die Gemeinde konnte früher durch Satzung bestimmen, dass dieTeilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes derGenehmigung bedurfte. Wurde die Teilungsgenehmigung nicht innerhalb dergeltenden Frist abgelehnt, galt sie als erteilt (sogenannte fiktiveTeilungsgenehmigung). Die Genehmigung konnte versagt werden, wenn die Teilungoder die mit ihr bezweckte Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplaneswidersprach.

Mit dem Europarechtsanpassungsgesetz vom Juli 2004 wurden die Vorschriften überdie Teilungsgenehmigung aus dem Baugesetzbuch ersatzlos gestrichen. SoweitGemeinden entsprechende Satzungen erlassen hatten, mussten sie diese aufheben.

Allerdings gilt die Vorschrift, dass durch die Teilung von Grundstücken imGeltungsbereich eines Bebauungsplanes keine Verhältnisse entstehen dürfen, dieden Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen.

Terrasse

Unter Terrasse versteht man eine mit einem massiven Unterbauversehene Nutzungsebene über dem natürlichen Geländeniveau. Darin unterscheidetsie sich von einem Freisitz, der eine befestigte Fläche auf der Ebene desGartens darstellt. Der Unterschied ist bauordnungsrechtlich relevant. Terrassensind im Grenzabstandsbereich nicht zulässig, Freisitze (ohne Überdachung)jedoch schon. Terrassen werden häufig auch auf Garagendächern angelegt. Auchhier gilt, dass dies nur zulässig ist, wenn sich die Dächer nicht imGrenzabstandsbereich befinden. Als Terrassenhaus wird eine Hausanlagebezeichnet, die auf mehreren Geschossebenen über Terrassen verfügt, derenAnlage durch sukzessive Verkleinerung der jeweils darüber liegenden Geschosseermöglicht wird. Oft wird jedoch nur dem obersten Geschoss eine“Dachterrasse“ beigefügt.

U

 

Umbauter Raum

Der umbaute Raum wurde in der DIN 277 in der Fassung von1950 definiert. Er ist in m3 anzugeben. Unterschieden wurde dabei zwischen vollanzurechnenden Räumen (der wesentliche Teil des Baukörpers), mit einem Drittelanzurechnenden Räumen (z.B. nicht ausgebautes Dachgeschoss) und Bauteilen, dienicht erfasst werden (z.B. Freitreppen mit mehr als drei Stufen, Brüstungen vonBalkonen und begehbaren Dachflächen usw.

Der umbaute Raum spielt auch heute noch eine Rolle im Sachwertverfahren zurErmittlung des Verkehrswertes, obwohl andere Bezugsgrundlagen (z.B.Normalherstellungskosten) in den Vordergrund treten. Die DIN 277 wurde mehrfachüberarbeitet; auch die Festlegungen hinsichtlich des umbauten Raumes wurden geändert. Seit der Neufassung von 1987 wird der Begriff des umbauten Raumesnicht mehr verwendet. Er wurde durch den Begriff des Bruttorauminhaltes (BRI)ersetzt.

Umnutzung

Durch gesellschaftliche und soziale Veränderungen kommt esimmer wieder vor, dass bestimmte Gebäudearten verstärkt von Leerständenbetroffen sind. Insbesondere sind hier Bauernhöfe zu nennen.

Andere Bereiche sind zum Beispiel ehemals militärisch genutzte Gebäude oderGelände, ehemalige Gewerbeobjekte oder nicht mehr benötigte Kirchen undGemeindehäuser. In diesen Fällen wird oft eine Umnutzung vorgenommen.

Bei dieser handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderungeines Gebäudes, welche die Vorlage genauer Baupläne erfordert. Steht dasjeweilige Gebäude unter Denkmalschutz, sind Auflagen der Denkmalschutzbehördewahrscheinlich. In einigen Bundesländern können bei bestimmten UmnutzungsprojektenFördergelder beantragt werden.

Ein Beispiel ist das Förderprogramm in Nordrhein-Westfalen: Hier können aktiveLandwirte in Orten bis 10.000 Einwohner für eine Umnutzung landwirtschaftlichgenutzter Gebäude zu Wohn- oder Gewerbezwecken oder zur Sicherung einesnichtlandwirtschaftlichen Zusatzeinkommens Förderungen erhalten.

Gewährt werden bei Umnutzung 35 Prozent des förderfähigenNetto-Investitionsbetrages, maximal 100.000 Euro, bei Umnutzung zuMietwohnungen (Fremdvermietung, kein Eigenbedarf) 20 Prozent der Ausgaben undmaximal 50.000 Euro je Maßnahme. Voraussetzung ist jedoch, dass dasumzunutzende Gebäude erhaltenswert ist und sich ins Gesamtbild des Dorfeseinfügt. Da sich Förderprogramme häufig ändern, sollten hier rechtzeitig aktuelleInformationen eingeholt werden. Auskünfte erteilen Landwirtschaftskammern undBaubehörden.

V

 

Veranda

Eine Veranda ist ein überdeckter, häufig offener Vorbaueines Gebäudes auf dessen Geländeniveau, mit oder ohne Geländer oder Brüstung.Die häufigste Konstruktion ist ein Holzfachwerk oder ein Stahltragwerk, das wieein Regal vor das Gebäude gestellt wurde. Gemauerte Veranden, zum Beispiel imWohnungsbau, haben sich ebenso bewährt.

Unter dem Begriff Veranda verbergen sich sowohl schlichte Terrassendachkonstruktionenals auch die übereinander gestaffelten Veranden der Bäderarchitektur (zumBeispiel Binz auf Rügen).

Vom anschließenden Wohnraum ist sie thermisch getrennt, hat aber alsüberdachter Außenbereich den Vorteil vor Wind, Sonne und Regen zu schützen.Eine mit Fenstern verschlossene Veranda wird heute überwiegend als Wintergartenbezeichnet. Im Gegensatz zu Loggien treten Veranden aus der Kubatur desGebäudes heraus.

Vergleichswert

Der Vergleichswert spielt im Rahmen der Ermittlung vonVerkehrswerten eine große Rolle. Verglichen wird das zu bewertende Grundstückmit den Preisen von Vergleichsgrundstücken, die am Immobilienmarkt möglichstnahe am Bewertungszeitpunkt veräußert wurden. Ungleiche Grundstücke können,wenn die Abweichungen vom zu bewertenden Grundstück nicht zu groß sind, durchUmrechnungskoeffizienten vergleichbar gemacht werden. Da dasVergleichswertverfahren das Marktgeschehen am besten nachzeichnet, genießt esden Vorzug vor den anderen Verfahren (Ertragswert- und Sachwertverfahren).

Bei unbebauten Grundstücken ist stets der Vergleichswert zu ermitteln (sieheBodenwert). Hier stehen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zur Verfügung(mittelbarer Preisvergleich), wenn es nicht genügend Verkaufsfälle(unmittelbarer Preisvergleich) an vergleichbaren Bodenflächen gibt.Problematisch sind in der Regel Bodenrichtwerte von Geschäftsgrundstücken imGeschäftskern, bei denen oft nur Erfahrungswerte vorhanden sind, die weit inder Vergangenheit wurzeln.

Bei bebauten Grundstücken kann der Vergleichswert auch mit Hilfe vonVergleichsfaktoren ermittelt werden. Unterschieden wird dabei im Wesentlichenzwischen Gebäudefaktoren z.B. m2-Preise, m3-Preise und Ertragsfaktoren (sieheErtragswert / Multiplikatoren). Gebäudefaktoren können bei verschiedenenGebäudearten eingesetzt werden, vor allem bei Eigentumswohnungen undReihenhäusern, aber auch bei Lagergebäuden. Ertragsfaktoren werden vor allembei der Bewertung von Mietobjekten eingesetzt. In der Regel kommt denErtragsfaktoren allerdings nur eine Plausibilitätsfunktion zu. Sie sollen dasErgebnis eines im Ertragswertverfahrens ermittelten Wertes absichern.

W

 

Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS)

Beim Wärmedämmverbundsystem handelt es sich um ein System,bei dem Dämm-Material, Putzträger und Außen­putz eine Einheit bilden. DasSystem will nicht nur positive ökologische Effekte erzielen, sondern auchEinspareffekte. So soll sich der Aufwand für die Implementierung eines solchenSystems im Schnitt innerhalb von acht Jahren und vier Monaten amortisieren. Alsweiterer Vorteil des Systems wird die Dämmwirkung an heißen Sommertagenherausgestellt. Schließlich soll durch dieses System die Restnutzungsdauer desrundum gedämmten Gebäudes erhöht werden.

Wendeltreppe

Die Stufen einer Wendeltreppe sind gleichmäßig undkreisförmig um ein Treppenauge angeordnet. Dadurch sind die Stufen gleichmäßigkeilförmig. Durch die Verjüngung der Stufen zum Treppenauge sind diese Stufenschwieriger zu begehen. Mit der Festlegung der Treppenlauflinie wird diese Unsicherheitauf ein Minimum reduziert.

Wintergarten

Beim Wintergarten handelt es sich um eine bauliche Anlage.Soll er nachträglich angebaut werden, ist derzeit noch eine Baugenehmigungerforderlich. Sie kann mit Hilfe einer Bauvoranfrage abgesichert werden. Sofernein Wintergarten in den Abstandszonenbereich hineingebaut werden soll, ist dieZustimmung des Nachbarn erforderlich. Ein Wintergarten kann je nach seinerAusrichtung und Größe zeitweise – insbesondere im Sommer – als Wohnraum genutztwerden. Dies gilt vor allem dann, wenn die Verglasung mit Wärmeschutzgläsernerfolgt. Soll er im Winter wohnlich genutzt werden ist der Anschluss an dasHeizsystem des Hauses erforderlich. Abgesehen von seinen Nutzungsmöglichkeitenwirkt er im Winter als Heizenergie sparende Pufferzone.

Wirtschaftsplan

Dem Wohnungseigentumsverwalter obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEGdie Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den entsprechendenVorschriften des Gesetzes (§§ 26 bis 28 WEG). Um jederzeit über die zurVerwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums erforderlichen finanziellenMittel verfügen zu können, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, ent­spre­chen­deVorschüsse an den Verwalter zu zahlen (§ 28 Abs. 2 WEG). Dazu hat der Verwaltergemäß § 28 Abs. 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wir­tschaft­splan zuerstellen, der folgende Mindestangaben enthalten muss:

  • die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei derVerwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  • die anteilmäßige Verpflichtung der Woh­nungs­eigen­tümerzur Lasten- und Kostentragung;
  • die Beiträge zu der nach dem Gesetz vorgesehenen In­stand­hal­tungs­rück­stellung,die jeder Wohnungseigentümer zu leisten hat.

Die konkrete Ausgestaltung des Wirtschaftsplans hängt unteranderem von den Gegebenheiten in der Woh­nungs­eigen­tums-Anlage ab und obliegtim Übrigen der Entscheidung der Woh­nungs­eigen­tümer. Im Einzelfall sind auchdie in Teilungserklärung und Gemein­schafts­ord­nung getroffenen Regelungen zube­ach­ten, so ins­be­son­dere von der gesetzlichen Regelung (§ 16 Abs. 2 WEG)ab­weichende Verteilungsschlüssel.

Wohnfläche

Bei der Wohnfläche einer Wohnung handelt es sich um dieSumme aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnunggehören. Diese Grundflächen werden jedoch bei bestimmten Flächen nur teilweiseangerechnet. Wie im Einzelnen zu rechnen ist, ergibt sich aus derWohnflächenverordnung. Diese ist allerdings nur verpflichtend für nach demWohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum anzuwenden.

Zur anrechenbaren Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung gehören:

  • Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seitengeschlossene Räume. Sie werden allerdings nur zur Hälfte angerechnet, wennsie nicht beheizbar sind.
  • Raumteile mit einer lichten Höhe von über zwei Meter Höhewerden stets ganz angerechnet, zwischen ein und zwei Meter zur Hälfte,darunter keine Anrechnung.
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zueinem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.
  • Fenster- und offene Wandnischen, die mehr als 0,13 Quadratmetertief sind.

Nicht angerechnet werden Treppen mit über drei Steigungen und dieTreppenabsätze, sowie Mauervorsprünge mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche.

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Zubehörräumen (z. B. Keller,Waschküchen, Heizungsräumen), sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zustellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (z. B. in derRegel Hobbyräume im Kellergeschoß) sowie Geschäftsräume.

Wohnräume

Ein Wohnraum ist eine abgeschlossene Wohneinheit, die derWohnnutzung dient. Zu den Wohnräumen einer Wohnung zählen alle Räume mitmindestens 6 Quadratmetern, sofern sie zu Wohnzwecken bestimmt sind,einschließlich der Küchen. Küchen (sowohl Koch- als auch Wohnküchen) müssen imBauplan als solche ausgewiesen werden. Wohnräume zwischen 6 und 10Quadratmetern werden im Verkehr häufig als halbe Zimmer bezeichnet.Bauordnungsrechtlich gibt es bestimmte Anforderungen an Wohnräume. Sie dürfeneine bestimmt Mindesthöhe nicht unterschreiten. Nebenräume sind Dielen,Abstellräume, Windfänge, Baderäume, Toiletten, wobei hier keineGrößenbeschränkung gilt. Sie zählen zur Wohnfläche. Zubehörräume dagegen sindRäume außerhalb der Wohnung, die aber entweder der Wohnung zugewiesen sind odervom Wohnungsbesitzer mitbenutzt werden können. Hierzu zählen Keller- undSpeicherabteile, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen.

Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch

Auf der Grundlage einer Teilungserklärung oder eines Tei­lungs­ver­tra­gesnach dem WEG legt das Grundbuchamt von Amts wegen so genannte Wohnungs- undTeil­ei­gen­tums­grund­bü­cher an, die in Aufbau und Inhalt im Wesentlichen demher­kömm­lichen Grundbuch entsprechen.

Es enthält auf dem Deckblatt den zusätzlichen Hinweis „Woh­nungs­grund­buch“(bei Nicht­wohn­räu­men „Teil­eigen­tums­grund­buch“). ImBestandsverzeichnis wird jeweils der Miteigentumsanteil an dem Grundstückeingetragen mit dem Vermerk: „verbunden mit dem Sondereigentum an der imAufteilungsplan mit Nr. x bezeichneten Wohnung im 1. Ober­ge­schoss. Für jedenAnteil ist ein besonderes Grund­buch­blatt angelegt (Blatt 345-355)“.

Außerdem wird vermerkt, dass der hier eingetragene Mit­eigen­tums­an­teil durchdie zu den anderen Mit­eigen­tums­an­tei­len gehörenden Sondereigentumsrechtebeschränkt ist. Ebenfalls im Bestandsverzeichnis werden etwaige Ver­äu­ßer­ungs­be­schrän­kungen(Zustimmungserfordernisse des Verwalters) eingetragen.

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Zarge

Als Zarge werden Rahmen bezeichnet, die stehend Lastenaufnehmen. Ihrer Funktion entsprechend werden sie z.B. als Türzarge,Fensterzarge oder Bettzarge bezeichnet.

Zuckerbäckerstil

Als Zuckerbäckerstil wurde der bürgerliche Baustilbezeichnet, der in der früheren Sowjetunion während der Stalinära bei derErrichtung von Repräsentativbauten gepflegt wurde. Vor allem in Moskau, aberauch in anderen sowjetischen Großstädten (Leningrad, Tiflis, Kiew, Charkow,Minsk usw.) wurden solche Gebäude errichtet. Der Stil zeichnete sich durchüberreiche Verzierungen an den Fassaden, Säulen, Säulenhallen, kompliziertenGesimsen, Turmaufbauten usw. aus.

Zweifamilienhaus (ZFH)

Ein Zweifamilienhaus ist ein Hausmit zwei Wohneinheiten auf einem Grundstück. Das können zwei Hälftennebeneinander sein oder zwei übereinander liegende Wohnungen. Anders als einDoppelhaus, bei dem jede Haushälfte auf einem eigenen Grundstück steht bzw.stehen kann.

Zweischaliges Mauerwerk

Das zweischalige Mauerwerk gibt es in unterschiedlichenAusführungen. Beim Verblendmauerwerk übernimmt die Innenmauer die statischeFunktion und den Wärme- und Schallschutz, die individuell zu gestaltendeAußenschale den Witterungsschutz. Beliebt sind für die AußenschaleKlinkersteine. Die beiden Schalen sind mit Drahtankern aus nicht rostendemStahl zu verbinden, die bestimmten DIN-Normen entsprechen müssen.

Außerdem gibt es Konstruktionen, die zwischen Außen- und Innenschale eineDämmschicht haben. Die beiden Schalen sollten mindestens 11,5 cm dick sein, dieDämmschicht 15 cm. Eine weitere Variante sieht eine zusätzliche Luftschicht von4 cm vor. Die Luft- und Dämmschicht betragen zusammen 15 cm. Die Außenschalesoll in diesem Fall mindestens 9 cm stark sein. Die Außenschale ist das ausKalksandstein oder Ziegel bestehende Sichtmauerwerk. Auf die Außenschale kannein Putz aufgetragen werden.

Heute haben Eigentümer von entsprechenden Gebäuden die Möglichkeit, dieWärmedämmung ihrer Außenwände durch das Einblasen einer Kerndämmschicht in denZwischenraum der beiden Mauerschichten zu verbessern.

Zwischengeschoss

Beim Zwischengeschoss im Sinne der Architektur handelt essich um ein Stockwerk, das sich durch eine niedrigere Raumhöhe von denNormalgeschossen unterscheidet. Es wird deshalb auch als Halbstock bezeichnet.Oft handelt es sich um das oberste Stockwerk – genutzt als Dienstbotenwohnungen– oder um eine Souterrainwohnung für Hausmeister. Zwischengeschosse sind oft inalten Gebäuden anzutreffen. MancheZwischengeschosse waren aber auch aus architektonischen Gründen erforderlich.Wenn sich z.B. im Inneren eines Gebäudes ein hoher Saal befindet, wurden um denSaal herum oft einige Stockwerke, darunter auch ein Zwischengeschoss eingebaut,mit dem Zweck, bei einer einheitlichen Gebäudehöhe die Differenz zur Saalhöheauszugleichen.